Giới thiệu

Khi mua nhà ở Việt Nam, đặc biệt là với các dự án nhà ở đang được bán trước (dự án mở bán), bạn sẽ phải ký hai loại hợp đồng chính:

1. Hợp đồng đặt cọc (Hợp đồng đặt cọc):

• Sau khi bạn chọn được căn hộ, bạn sẽ cần thanh toán lần đầu tiên trong vòng 7-10 ngày. Sau khi thanh toán, nhà phát triển sẽ thông báo để bạn ký hợp đồng đặt cọc. Việc ký hợp đồng có thể thực hiện qua đường bưu điện nếu bạn không thể đến Việt Nam.

1. Hợp đồng mua bán (Hợp đồng mua bán) hoặc hợp đồng thuê dài hạn (Hợp đồng cho thuê dài hạn):

• Hợp đồng mua bán (Sales and Purchase Agreement – SPA): Đây là tài liệu chính thức chứng minh quyền sở hữu nhà ở Việt Nam. Thường thì khi nhà phát triển hoàn thành phần móng, họ sẽ thông báo để bạn đến ký hợp đồng mua bán. Đồng thời, bạn sẽ bắt đầu nộp thuế giá trị gia tăng 10% ngay sau khi ký hợp đồng. Khi bán căn hộ, bạn cũng cần phải nộp thuế giao dịch 2% dựa trên giá trị hợp đồng công chứng.
• Hợp đồng thuê dài hạn (Hợp đồng cho thuê dài hạn): Nhà phát triển có thể cho bạn thuê căn hộ trong thời gian 50 năm. Ưu điểm của hợp đồng thuê dài hạn là bạn không cần phải công chứng hợp đồng, giúp tiết kiệm 2% thuế giao dịch. Tuy nhiên, hợp đồng này không có cơ sở pháp lý rõ ràng và bạn không thể nhận sổ hồng. Rủi ro lớn nhất là nhà phát triển có thể phá sản trong thời gian thuê, hoặc căn hộ có thể bị dùng để thế chấp hoặc bán đi. Để giảm rủi ro, bạn có thể:
  1. Mua từ các nhà phát triển lớn và uy tín.
  2. Giới hạn thời gian thuê còn 3-5 năm để giảm rủi ro đầu tư.

Ở Việt Nam, diện tích căn hộ được tính bằng mét vuông (㎡). Khi mua nhà, bạn chỉ mua diện tích thực tế của căn hộ, không tính các khu vực công cộng như sảnh tòa nhà, phòng gym, cơ sở chung, cầu thang, v.v. Diện tích căn hộ thường được chia thành hai loại: diện tích sử dụng thực tế và diện tích tính theo tường.

• Diện tích sử dụng thực tế: Còn được gọi là diện tích thực, tính các khu vực sử dụng như tường trong nhà, ban công, phòng khách, phòng ăn, bếp, và các khu vực sinh hoạt khác.
• Diện tích tính theo tường (hay diện tích tường trung tâm): Tính theo trung tâm của các bức tường giữa các căn hộ, và thường chênh lệch so với diện tích sử dụng thực tế từ 6% đến 10%.

Khi mua căn hộ, nhà phát triển sẽ cung cấp thông tin chi tiết và ghi rõ trong hợp đồng. Diện tích sẽ được đăng trên sổ hồng khi bạn làm thủ tục cấp sổ.

Các loại thuế cần nộp khi mua bán bất động sản ở Việt Nam:

1. Khi mua nhà:

• Thuế giá trị gia tăng (VAT): 10%. Ở Việt Nam, bất kỳ giao dịch nào có hóa đơn đều phải nộp thuế giá trị gia tăng. Khi mua nhà từ nhà phát triển, bạn cần nộp 10% VAT. Nếu mua nhà cũ mà chủ sở hữu đã nộp thuế, bạn không cần nộp thêm.
• Quỹ bảo trì chung cư: 2%. Phí này được thanh toán khi nhận nhà và dùng để bảo trì các cơ sở chung trong tòa nhà. Với nhà cũ đã nhận, bạn không cần nộp thêm.

2. Khi sở hữu nhà:

• Thuế cho thuê nhà: 10% (bao gồm VAT 5% và thuế thu nhập cá nhân 5%). Trong thực tế, ít chủ nhà nộp thuế cho thuê.

3. Khi bán nhà:

• Thuế giao dịch: 2% (nếu tự thực hiện giao dịch) = 2% giá bán theo hợp đồng công chứng thực tế.
• Thuế giao dịch: 4% (nếu ủy quyền thực hiện giao dịch) = 4% giá bán theo hợp đồng công chứng thực tế.

Các phương thức hợp pháp để chuyển tiền ra nước ngoài:

• Tiền thuê nhà: Để chuyển tiền thuê nhà ra nước ngoài, cần có chuyển khoản ngân hàng, hợp đồng thuê nhà công chứng, chứng từ nộp thuế, và hộ chiếu cung cấp cho ngân hàng.
• Tiền bán nhà: Để chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài, cần chứng minh nguồn tiền hợp pháp đã sử dụng để mua nhà, chuyển khoản ngân hàng, hợp đồng mua bán công chứng, chứng từ nộp thuế, và bản sao hộ chiếu của cả hai bên mua bán cung cấp cho ngân hàng.

Các phương thức hợp pháp để chuyển tiền vào và ra khi mua bán bất động sản ở Việt Nam:

Chuyển tiền vào Việt Nam:

• Chuyển từ tài khoản cá nhân nước ngoài sang tài khoản cá nhân ở Việt Nam.
• Mang theo tiền mặt và có tờ khai hải quan. Lưu ý, người nước ngoài chỉ được mang theo tối đa 5.000 USD khi nhập cảnh vào Việt Nam; nếu mang số tiền trên 5.000 USD, phải khai báo với hải quan.
• Thu nhập từ lương đã nộp thuế ở Việt Nam.

Chuyển tiền ra khỏi Việt Nam:

• Tiền thuê nhà: Để chuyển tiền thuê nhà ra nước ngoài, cần có chuyển khoản ngân hàng, hợp đồng thuê nhà công chứng, chứng từ nộp thuế, và hộ chiếu cung cấp cho ngân hàng.
• Tiền bán nhà: Để chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài, cần chứng minh nguồn tiền hợp pháp đã dùng để mua nhà, chuyển khoản ngân hàng, hợp đồng mua bán công chứng, chứng từ nộp thuế, và bản sao hộ chiếu của cả hai bên mua bán cung cấp cho ngân hàng.

Có thể, tuy nhiên lãi suất gửi tiết kiệm ở Việt Nam khá cao. Vào năm 2021, lãi suất tiết kiệm dao động từ 5-7%, trong khi lãi suất vay ngân hàng khoảng 8-10%. Do đó, trước khi lập kế hoạch vay vốn, bạn nên tham khảo ý kiến của chuyên viên.

Quá trình xét duyệt vay vốn của người nước ngoài ở Việt Nam rất nghiêm ngặt. Cần phải đáp ứng các điều kiện sau hoặc cung cấp chứng minh khả năng trả nợ mới có cơ hội vay được:

• Giấy phép tạm trú tại Việt Nam (thời hạn vay phụ thuộc vào thời gian hiệu lực của giấy phép tạm trú)
• Thu nhập hợp pháp đã được khai báo thuế ở Việt Nam
• Bất động sản phải có sổ hồng

Có giới hạn phân bổ đối với việc sở hữu nhà của người nước ngoài. Các giới hạn này khác nhau tùy thuộc vào loại sản phẩm:

• Căn hộ chung cư: Mỗi dự án có giới hạn 30%, ví dụ, nếu có 100 căn hộ thì chỉ có 30 căn hộ được phép bán cho người nước ngoài.
• Nhà phố liền kề: Mỗi dự án có giới hạn 10%, và tổng số nhà phố mà người nước ngoài có thể sở hữu ở mỗi khu vực không được vượt quá 250 căn. Ví dụ, nếu có 3000 căn nhà phố, chỉ có tối đa 250 căn có thể được bán cho người nước ngoài, dù có 300 căn được phép bán cho người nước ngoài.

Do quan điểm khác nhau về luật pháp của các nhà phát triển, không phải tất cả các dự án đều cho phép người nước ngoài mua, hoặc nếu có, hợp đồng có thể là hợp đồng thuê dài hạn chứ không phải hợp đồng mua bán. Do đó, các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư để đảm bảo quyền lợi của mình không bị ảnh hưởng.

Người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam có thể giữ quyền sở hữu trong 50 năm và có thể gia hạn thêm một lần 50 năm (nếu kết hôn với công dân Việt Nam thì có thể sở hữu nhà vĩnh viễn). Nếu bán cho người Việt Nam, quyền sở hữu sẽ trở thành vĩnh viễn, nhưng sau khi bán cho người Việt Nam thì không thể bán lại cho người nước ngoài.

Theo quy định của Luật Nhà ở mới, người nước ngoài chỉ cần có visa nhập cảnh hợp pháp và hộ chiếu của Việt Nam là có thể mua bất động sản tại Việt Nam.

Người nước ngoài chỉ có thể mua căn hộ, nhà phố liền kề tại Việt Nam; các loại bất động sản khác như đất đai, nhà phố cũ ở khu vực trung tâm thì không thể mua được.

Được, vào ngày 1 tháng 7 năm 2015, Việt Nam đã thực hiện Luật Nhà ở mới, cho phép người nước ngoài chỉ cần đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam là có thể mua một phần bất động sản mở cửa tại Việt Nam.