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常見
問題
在越南買房的合約有哪些,分別有哪些需要注意?
在和越南開發商購買預售屋時會簽約二種合約
定金合同(hợp đồng đặt cọc),買家選定房完成後7-10天內完款第一次房屋款項,完款後開發商會通知買家簽訂定金合同,此時人不一定要來越南可郵寄到海外給客戶簽名後再郵寄給開發商
買賣合同(Hợp đồng mua bán)或長期租賃合同(Hợp Đồng cho thuê dài hạn)
買賣合同(Hợp đồng mua bán、Sales and Purchase Agreement) 或SPA,這是越南購屋證明所有權的正式文件,通常開發商完成地基時會通知買家至開發商簽約買賣合同,同時10%的增值稅就是在簽完此契約後開始繳納,賣出時同時需要繳公正合約價值的2%。
長期租賃合同(Hợp Đồng cho thuê dài hạn),開發商以長期租賃50年的方式出租給外國投資買家,優點是不用至公證處公證即可在開發商處進行轉讓手續免除2%的交易稅,缺點是長期租賃合同因無相關法源依據,且無法取得粉紅皮書,最大風險是50年期間開發商是否會倒閉,面臨產權被開發商拿去抵押或者是出售,等不確定的因素風險較高,建議降低風險的方案,1.向大型開發商購買、2.將持有年限縮短至3-5年內,來降低投資的風險。越南公寓面積如何計算?
越南採用『平方米.㎡』計算面積,在越南買屋只會買到實際房屋的面積,大樓大廳、健身房、公設、梯間..等公共空間不會記載在我們買的面積內,而計算房屋的面積有分為實際室內面積與牆心面積,2者差距通常在6%-10%之間,在購買時開發商會一併提供資料並記錄於合約書裡,未來申請粉紅皮書時也會登載在粉紅皮書裡。
實際面積:也有人稱為灌水面積,此計算為實際使用空間,例如室內牆壁、陽台、客廳、餐廳、廚房..等內部生活區域
牆心面積:與鄰居之間的牆壁中心為劃分一人一半,俗稱牆心在越南買賣房需要繳交什麼稅?
合法管道的資金匯入:
1.買房時:
增值稅10%,在越南只要有開發票都需要繳交增值稅,在與開發商買屋時就需要繳10%增值稅,如果買二手屋原屋主已經繳納完畢就無需再繳增值稅。
大樓維護基金2%,通知交屋時才需要繳交,用於未來維修大樓的公共設施,二手房已交屋則不必再繳。
2.持有時:房屋出租繳納10%稅(增值稅5%、個人所得稅5%,實務經驗上,少有房東繳納出租稅)。
3.賣屋時:交易稅2%(親自辦理)=實際公證買賣價格2%
交易稅4%(委託辦理)=實際公證買賣價格4%合法管道的資金匯出:
出租的房屋租金:租金用銀行轉帳、公證租賃合約、完稅證明、護照提供給銀行即可匯出至國外
賣屋後的資金:可證明的購屋合法金流匯入、買賣金流用銀行轉帳、公證買賣合約、完稅證明、買賣雙方護照影本提供給銀行即可匯出至國外買賣越南房地產資金如何匯入與匯出?
合法管道的資金匯入:
外國個人帳戶匯入至越南個人帳戶
持有海關申報單的現金,注意外國人隨身只能攜帶『5000美金進/出越南』,若攜帶5000美金以上入境時必須向海關申報。
在越南已繳稅的轉帳薪資收入合法管道的資金匯出:
出租的房屋租金:租金用銀行轉帳、公證租賃合約、完稅證明、護照提供給銀行即可匯出至國外
賣屋後的資金:可證明的購屋合法金流匯入、買賣金流用銀行轉帳、公證買賣合約、完稅證明、買賣雙方護照影本提供給銀行即可匯出至國外買越南房地產可以向銀行貸款嗎?
可以,不過越南的定存利率高,2021年越南的定存利率5-7%、銀行貸款利率約8-10%不等,建議貸款規劃前請先向專員諮詢。
外國人在越南貸款審核流程嚴謹,需要滿足以下條件,或提出有償還貸款能力的證明才有機會貸款越南的暫住證(且貸款的期限是看暫住證的有效期限)
越南合法報稅收入
房產需要有粉紅簿越南房屋在外國人名額上有配給的限制?
是有配給限制的,在配給限額的部分在不同產品類型都有不同的限制(如果與越南公民結婚則不再此限制內)
- 公寓大樓:每個項目30%限額,例如100套公寓就只有30套公寓可以給外國人持有購買。
- 連排透天:每個項目10%限額、每個坊級別外國人持有總數不得超過250套,例如3000套透天,原有300
透天可以給外國人持有購買,但受限於每個坊級別最高上限是250套,所以最高是250套。
由於每個開發商對法律的見解不一,導致不一定所有的建案項目都能夠讓外國人購買,或者是可購買但是簽約的合約並不是買賣合同而是長期租賃合同,各位投資朋友們在投資前一定要詳細了解清楚,才不會讓自己的權益產生影響喔!越南買房是永久產權嗎?外國人和越南人買房有何差異?
外國人持有越南房屋可持有五十年,且可申請延長一次五十年(如果與越南公民結婚可擁有房屋的永久產權),外國人賣給越南人後產權變成永久產權,賣給越南人
以後就無法在賣給外國人。越南買房需準備什麼文件?
按照新版的《住房法》規定,外國人只要持有越南的合法入境簽證及護照就可以買越南房地產。
開放部分的房地產是有哪些類型的不動產呢?
外國人只可以在越南購買公寓、透天,其他像土地、舊市區透天則無法購買
外國人可以買越南房地產嗎?
可以,越南於2015年7月1日,實施新版《住房法》開放外國人只要具有入境越南資格,就可以在越南購買部分開放的房地產。