越南房地產：解讀十年投資回報
對於尋求海外投資機會的台灣投資者而言，越南房地產市場在過去十年中展現了獨特的潛力。
隨著越南經濟的蓬勃發展，外國人投資越南房地產已屆滿十年。這篇文章將深入剖析過去十年的投資回報，並針對越南房地產投資人提供專業分析與未來展望。
十年回顧：個人投資越南房地產的真實寫照
過去十年來，許多台灣個人投資者選擇將資金從台灣匯入越南，購入當地房產。
根據21世紀不動產越南尚好房屋的Travis藍總，一位深耕河內市場18年的資深越南房地產投資者所提供的數據，我們得以一窺其中的真實回報。
越南房產增值與租金收益：
以10年前投入新台幣1,000萬元購買越南房地產為例，假設期間皆順利出租。
數據顯示，這十年來平均年淨租金報酬率約為4-5%。更為顯著的是，河內市（非精華區）公寓的平均漲幅高達100-120%。粗略計算，
這使得總體投資回報率在150%至170%之間。換言之，當初的1,000萬新台幣可能已增值至2,500萬至2,700萬新台幣。
匯率波動對於越南房地產的影響：
然而，越南房地產投資的實際回報必須將匯率波動納入考量。
過去十年，越南盾對新台幣貶值約18%，對美元則貶值約20%。這意味著，當房產售出並將資金匯回台灣時，需要承受一定的匯率損失。
所以各位越南房地產的投資人請注意! 思考資金的流進與劉初之用途來做最佳的方案。
如果是必須匯款回台灣做日常支出或者其他投資，越南房地產過往經驗10年間，光台幣與越南盾的匯差會吃掉您18%的獲利。
扣除稅務成本與越南房地產最終淨利?
在越南出售房產需繳交2%的交易稅。
將匯率貶值和交易稅考量在內，十年期間投資河內市公寓的總淨利平均落在130%至150%之間。這代表著，10年前的1,000萬新台幣，最終回到投資者手中的金額約為2,300萬至2,500萬新台幣。
這已經是最接近真實的平均狀況。
越南房地產與其他投資機會的比較
上述我們已經確定，在2015-2025年期間，投資越南房地產的獲利大致狀況，
為了更全面地評估越南房地產的投資價值，我們將其與其他常見的投資方式進行比較：
一、越南銀行定存： 若將1,000萬新台幣匯入越南銀行定存，以平均年利率5.5%計算，十年後可累積約70%的獲利，扣除匯率貶值影響，最終淨利約為50%。相較之下，越南房地產投資表現更佳。
二、越南股票市場（VN30）：
FPT公司： 若在2015年投資越南最大IT公司FPT，並計入股息分紅，總投資回報率可達約1,800%，即1,000萬新台幣增值至1.9億新台幣。
VINGROUP (VIC)： 投資越南最大財團VINGROUP，計入股息分紅，總投資回報率約為116%，即1,000萬新台幣增值至2,160萬新台幣。
VN30指數： 整體VN30指數在過去十年的總投資回報率約為120%，即1,000萬新台幣增值至2,200萬新台幣。
由此可見，若能精準選股，越南股市大盤與個股平均來說的潛在回報遠高於越南房地產。
三、越南土地： 雖然外國人無法直接持有越南土地，但根據資深投資者的經驗，若能保守操作，土地投資的回報率可達300-500%。然而，這類投資伴隨較高的不可抗拒風險。
加密貨幣（比特幣）： 在過去十年中，比特幣的總投資回報率高達約90,000%，這是一個極端且高風險的案例，1,000萬新台幣可能增值至90億新台幣。
展望未來：越南房地產的潛力與策略建議
儘管過去十年越南房地產的平均回報率表現不俗，但值得注意的是，河內房產的顯著漲幅主要發生在疫情後的兩到三年。
這意味著，越南房地產的真正潛力在近期才得以充分展現，目前正處於房價主要上升波段。
2023、2024年，每年平均漲幅大約是15%上下。
當前投資越南房地產的優勢：
台幣購買力強： 由於預期在未來3-5年內越南盾將持續走貶，使得新台幣和美元對越南房地產具有相對較強的購買力。
房價上漲利多充足： 越南國內降息態勢明顯，加上河內市東區有眾多國家級與國際級利多項目支撐，如新工業園區、世貿中心、川普集團在興安省的投資、輝達AI工廠等，為越南房地產的未來升值提供了堅實基礎。
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越南房地產投資策略建議：
長期持有： 考量到越南盾未來仍有貶值壓力，且越南房地產的漲幅主要體現在近年，建議目前持有河內市房產的投資者考慮將持有期限延長至2030年，以最大化潛在獲利。
關注潛力區域： 河內市東區被視為當前最具投資潛力的區域，特別是SUN FELIZA SUITES、GLOBAL GATE CO LOA、OCEAN PARK等建案。這些區域因其宏觀規劃和重大項目支持，預計將有顯著的升值空間。
多元化考量： 雖然越南房地產展現出良好的回報潛力，但投資者應綜合考量自身的風險承受能力、流動性需求以及其他投資組合的表現。沒有單一的「最佳」投資，適合自己的才是最好的選擇。
總體而言，越南房地產市場對於精明的投資者而言，仍充滿黃金機會。然而，深入理解市場動態、審慎評估風險、並制定符合個人目標的投資策略至關重要。您是否已經準備好抓住下一個越南房地產的投資機遇呢？
